전세사기, 어떻게 당하는 걸까? 진화하는 사기수법과 예방법 총정리

전세사기 피해자가 1만 5천명을 넘어섰어요. 전세는 대출을 받아서 들어가는 경우가 많은데, 이 돈은 1, 2년 일해서는 절대 갚을 수 없는 큰 돈이에요. 

전세사기는 의외로 간단한 부분을 놓쳐 당할 수 있는데요, 오늘은 전세사기 수법에 대해 알아보고 예방법, 대처법까지 알려 드릴게요.

전세사기란 무엇인가요?

전세사기란 전세 계약 과정에서 임차인을 속여 금전적 피해를 입히는 행위를 말해요. 주로 임대인이 허위 정보를 제공하거나, 전세 보증금을 돌려주지 않는 방식으로 이루어져요. 

전세사기 대표적인 네 가지 수법

깡통전세

깡통전세는 집값보다 전세금이 높아 집을 팔아도 전세금을 돌려줄 수 없는 상황을 말해요. 주로 갭투자로 인해 발생하는데, 갭투자는 집값과 전세금 차액만으로 집을 구입하고 전세금을 받아 잔금을 치른 후 더 높은 가격에 팔아 이익을 얻는 방식이에요. 

하지만 집값이 떨어지면 전세금을 돌려줄 수 없게 되고 임차인이 피해를 보게 돼요. 최근 뉴스에 많이 보도된 '빌라 왕' 사건이 바로 이러한 깡통전세의 극단적인 예시랍니다.

이중계약

이중계약은 동일한 주택으로 여러 명에게 동시에 전세계약을 맺는 사기 방식이에요. 집주인이 하나의 주택을 두 명 이상의 임차인과 각각 전세계약을 맺고, 각각의 임차인으로부터 보증금을 받아 가로채는 거예요. 이런 경우, 누가 진짜 계약자인지 불분명해지고, 보증금을 돌려받는 과정에서 큰 혼란과 손해가 발생하게 돼요.

공인중개사가 개입하는 경우에는 세입자에게는 전세계약을 맺었다고 속이고, 집주인에게는 월세계약을 맺었다고 속이는 방식도 있어요. 이 경우, 세입자는 자신이 전세계약을 맺은 줄 알지만, 실제로는 월세계약으로 등록되어 있어 보증금을 보호받지 못하게 돼요. 공인중개사가 작정하고 서류를 위조하면 일반인이 알아채기 어렵기 때문에 집주인과 직접 대면하여 계약하는 것이 중요해요.
 

신탁부동산 사기

임대인이 부동산 소유권을 신탁회사에 넘기고 대출을 받으면 신탁 설정이 된 부동산의 소유권은 신탁회사에 있으며, 신탁회사의 동의 없이는 임대차 계약이 무효가 돼요. 
 

일부 임대인들은 부동산이 신탁 설정된 상태인 걸 숨기고 임차인과 전세계약을 맺어요.

임차인은 신탁 설정 사실을 모르기 때문에, 이 계약은 무효가 되죠.

결과적으로 임대인이 대출금을 갚지 못해 부동산이 경매로 넘어가면, 임차인은 보증금을 돌려받지 못하게 돼요.

불법건축물 사기

불법건축물 사기는 허가받지 않은 건축물에 대해 전세 계약을 맺는 방식이에요. 이런 건축물은 법적 보호를 받을 수 없으며, 철거 명령이 내려질 경우 임차인은 큰 피해를 입게 돼요. 

예를 들어, 임대인이 11층 건물로 승인받은 오피스텔에 12층을 불법으로 증축하고, 이 공간에 세입자를 들여서 전세보증금을 가로채는 방식이죠. 세입자는 불법 건축물임을 모르고 계약을 하게 되고, 이후 건물이 경매로 넘어가거나 철거될 경우 보증금을 돌려받지 못하게 돼요.

또한, 임대인이 건축물 대장에 위반 건축물로 등재된 사실을 숨기고 전세 계약을 체결하는 경우도 많아요. 세입자는 이를 모른 채 계약을 진행하고, 이후 불법 건축물로 판명되면 큰 피해를 입게 되죠. 

전세사기 피하려면 꼭 확인하세요

전세계약 전 확인해야 해요

전세가격과 매매가격을 비교해 보세요

전세 계약 전 먼저 부동산의 등기부등본을 확인하여 신탁여부, 저당액, 선순위 채권등을 확인해야 해요. 전세가격+해당 매물 대출액이 매매가격의 70%를 넘으면 깡통주택일 확률이 높아요. 또한 전세가와 매매가가 비슷하면 갭투자매물일 수 있으니 조심해야 돼요.

특약사항 추가는 필수!

특약사항을 통해 임대인은 잔금 지급일 다음날까지 근저당권이나 다른 새로운 권리를 발생시키지 않을 것이고, 이를 어길 경우 계약이 무효화되며, 임대인이 손해배상금을 지급해야 한다는 내용을 포함해야 돼요. 

이렇게 해야 세입자는 전입신고와 확정일자가 효력을 발휘하기 전에 발생할 수 있는 법적 문제를 방지하고, 보증금을 보다 안전하게 보호할 수 있어요. 

전세 계약했다면? 반드시 확인하세요

우선변제권을 얻어야 해요. 

우선변제권은 임차인이 주택이 경매에 넘어갈 경우 보증금을 우선적으로 돌려받기 위해 꼭 필요한 권리예요. 

우선변제권을 확보하기 위해서는 입주, 전입신고, 확정일자 세 가지 요건을 모두 충족해야 해요. 

우선변제권을 얻어야 해요.

입주

입주는 임차인이 실제로 임대차 계약을 맺은 주택에 거주를 시작하는 것을 의미해요. 입주는 대항력과 우선변제권을 확보하기 위한 첫 번째 단계예요.

전입신고

전입신고는 ‘내가 여기 살고 있다'고 신고하는 거예요. 전입신고를 통해 임차인은 법적으로 주택에 거주할 권리를 갖게 되고, 대항력을 확보하게 돼요. 전입신고는 완료 후 다음 날 0시부터 대항력이 발생하므로 입주 하자마자 신고해야 해요.

전입신고는 정부 24 어플이나 홈페이지에서 가능해요. 인근 주민센터에 직접 방문해서 신고할 수도 있는데요, 주민센터에 비치되어있는 ‘전입신고서’를 작성하면 돼요. 이 때 세대주의 신분증, 세대주의 도장 또는 서명이 필요해요. 
 

확정일자

확정일자는 임대차 계약서에 날짜를 기재하여 공적으로 인정받는 것으로, 이를 통해 임차인은 주택이 경매에 넘어갈 경우 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 확보하게 돼요. 확정일자는 전입신고와 동시에 받을 수 있어요.

확정일자는 인터넷 등기소나 주민센터에서 받을 수 있어요. 온라인으로 신청 시 임대차 계약서 사본, 주민센터 방문 신청시 신분증과 임대차 계약서 원본이 필요하답니다.

전세보증보험 가입해야 하는 이유

전세보증보험에 가입하면 임대인이 계약 만료 후 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 대신 보증금을 지급해줘요. 

이사를 가면서 다음 집에 전세 보증금을 넣어야 하는데, 보증금을 못 돌려받으면 곤란하잖아요. 이럴 때 큰 도움이 돼요. 주택이 경매로 넘어간 경우에도 전세보증보험을 통해 보증금을 돌려받을 수 있어요.

오늘은 전세사기에 대해 알아 보았는데요, 피해자가 점점 늘어나고 있고, 꼼꼼히 계약해도 놓칠 수 있어요. 

특히 아파트가 아닌 주택, 오피스텔에 전세로 들어가시는 분들은 확인해야 할 게 많지만 처음에 조금 번거로워도 나중에 맘 편한게 더 나을 거예요. 모두 안전한 내집마련 하시기를 바랄게요!