전입신고 확정일자 왜 해야 해요? 전입신고와 확정일자 안하면 생기는 일

자취를 앞둔 대학생, 사회초년생은 주목! 이사 후 확정일자, 전입신고를 해야 한다고는 알고 있지만, 안 하면 어떻게 되는지, 꼭 해야 하는 이유는 모르시는 경우가 많아요. 오늘은 전입신고 확정일자 뜻부터 차이 그리고 해야 하는 이유, 하는 방법 및 준비물까지 알아봐요.

전입신고, 확정일자 뜻

전입신고와 확정일자는 모두 부동산 임대차와 관련된 중요한 절차로, 임차인의 권리를 보호하기 위한 제도예요.

만약 전월세로 거주 중인 주택에 경매나 가압류가 들어온 경우, ‘우선변제권’을 가져야, 해당 주택이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 먼저 변제받을 수 있어요. 이러한 우선변제권을 갖기 위해서는 1) 전입신고 2) 입주 3) 확정일자 이렇게 3가지 요건을 갖춰야 해요.

전입신고란?

전입신고는 임차인이 이사한 날로부터 14일 이내에 새로운 주소지로 변경 및 등록하는 것으로, 신고는 새 거주지의 세대주가 해요.

전입신고를 통해 임차인은 새로운 거주지에 법적으로 등록되죠. 이사 14일 이내에 동사무소나 인터넷 서비스 민원24를 통해서 신고해야 해요. 이렇게 전입신고를 하면 임차인(세입자)은 집주인에게 대항력이 생깁니다.

대항력은 ‘제3자에게 세입자의 권리를 주장할 수 있는 힘’인데요. 쉽게 말해, 계약 기간 내에 주택이 양도되거나 매각되어도, 방을 빼는 것이 아니라 새 집주인에게 임차권을 주장해 계약 만료까지 거주할 수 있어요.

전입신고는 이사 당일에 하는 경우가 많아요. 대부분 잔금을 치르면서 이사하는 경우가 많아, 이사하는 날 전입신고를 해요. 만약 잔금일과 이사일이 다르다면, 잔금을 지불한 날에 전입신고를 하는 것이 좋아요.

전입신고 확정일자 차이

• 전입신고: 주민등록상 주소가 변경되었음을 주민센터에 신고하는 것으로, 완료 시 대항력이 생겨요.
• 확정일자: 주택임대차계약 체결 날짜를 법적으로 공증받는 것으로, 전입신고와 확정일자 모두 완료 시 우선변제권이 생겨요.

전입신고를 하면 대항력이 생겨 집주인이 바뀌어도 계약 만료까지 거주할 수 있는데, 확정일자는 왜 필요할까요? 전입신고를 하면 대항력만 생기지 우선변제권이 생기지는 않아요. 전입신고와 확정일자를 모두 완료했을 때, 우선변제권이 생겨서 보증금을 돌려받을 수 있어요.

확정일자는 세입자가 거주하는 건물이 혹시라도 경매에 넘어가는 경우를 대비하기 위해 하는 거예요. 확정일자를 받은 임차인은 경매 대금에서 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 받을 수 있어요.

확정일자란?

확정일자는 임대차계약서에 특정 날짜를 법적으로 공증받는 절차예요. 해당 날짜를 통해 임차인이 언제부터 임대차 계약을 체결했는지를 증명할 수 있어요. 주민센터나 법원에서 받을 수 있어요.

이렇게 전입신고, 확정일자 두 개를 모두 갖춘 임차인은 우선변제권이 생겨요. 우선변제권은 주택이 경매나 공매로 넘어갈 경우, 그 주택이 매각된 금액에서 보증금을 먼저 변제받을 수 있는 권리예요.

전입신고, 확정일자 안 하면 어떻게 될까?

전입신고 안 하면 안 되는 이유

전입신고는 필수이기 때문에 이사한 당일부터 14일 이내에 하지 않으면 5만원 이하의 과태료를 물어야 해요.

또한 전입신고를 안 한 상태로 계약 기간이 끝나지 않았는데 집 주인이 바뀐 경우, 새 집주인이 방을 빼라고 하면 나갈 수밖에 없어요. 전입신고를 하지 않아 임대인에 대해 대항력이 없기 때문이에요.

확정일자 안 하면 안 되는 이유

확정일자를 받지 않으면 보증금을 떼일 수 있어요. 확정일자를 받지 않은 상황에서 임차 주택이 경매로 넘어간다면, 건물에 담보를 설정한 사람이 우선적으로 배당받고, 남은 배당금을 임차인과 다른 채권자들이 배당받게 되는데요. 이럴 경우 보증금을 거의 못 받는다고 보시면 돼요. 하지만 확정일자를 받으면, 그래도 우선순위가 올라서 보증금을 돌려받을 수 있어요.

예를 들어, 아래 상황으로 가정해 볼게요.

• 시세 10억, 전세보증금 5억, 후순위 근저당 2억
• 해당 주택 경매가 6억에 낙찰

전입신고는 마쳐서 대항력은 있는 상태에서 확정일자를 받았다면, 우선변제권이 있으므로 내 전세보증금 5억을 모두 받을 수 있어요. 경매가로 6억에 낙찰되었으니 5억 변제받고 후순위 근저당권자가 1억을 못 돌려받은 거죠.

마찬가지로 대항력이 있는 상태에서 확정일자를 안 받았다면, 우선변제권이 없으므로 내 전세보증금 중 4억만 변제받을 수 있어요. 낙찰가 6억에서 후순위 근저당권자에게 2억을 변제하고 남은 건 4억밖에 없기 때문이죠.

후순위 근저당권자의 비중이 더 컸다면.. 나는 아예 보증금을 모두 떼이는 상황이 발생하겠죠? 나에게는 이런 상황이 안 생길 거야! 라고 방심하지 마시고 꼭 이사했다면 전입신고와 확정일자는 잊지 말아 주세요.

확정일자 깜빡했는데 늦게라도 할 수 있을까?

확정일자는 이사하는 날 받아야 하지만, 만약 깜빡했다면 인지한 순간이라도 얼른 받으셔야 해요. 확정일자를 늦게 받으면, 집이 경매로 넘어갔을 때 나보다 먼저 경매 낙찰금을 받아 가는 사람이 생기는 거예요. 꼭 이사하는 날 잊지 말고 받으시되, 잊었다면 오늘이 가장 빠른 날이니까요.

전입신고 안 되는 집? 조심하세요!

집주인이 전입신고 안 된다고 말하는 집은 계약하시면 안 돼요. 가끔 오피스텔로 집을 알아보다가 전입신고가 안 된다고 하던데, 어떻게 해야 하는지 궁금해하시는 분들이 꽤 있는데요.

오피스텔은 원래 상업용 업무시설로 분류가 되어, 주택이 아니에요. 다만 전입신고를 하고 주거용으로 사용된다면 주택 수에 포함되어 계산돼요. 전입신고를 하지 못한다고 집주인이 말하는 것은 집주인이 그 오피스텔을 여전히 업무용 건축물로 임대차하고 있기 때문이에요. 전입신고를 못 하면, 확정일자도 받을 수 없어요. 따라서 후에 집주인에게 보증금을 돌려받는 대항력을 행사할 수 없어 위험하니, 전입신고를 할 수 있는 집으로 알아보셨으면 좋겠어요.

또 다른 케이스로 ‘호실 쪼개기’라는 개념도 있는데요. 이 경우도 집주인이 전입신고를 하지 않는 계약으로 체결하는 경우가 많아요. 원룸의 경우, 임차인은 미처 알지 못했는데 임대인이 등기부상 1개의 호실을 여러 개의 방으로 쪼개서 임대를 놓는 경우가 종종 있어요.

이 경우 임차인이 들어간 주택이 추후 경매로 넘어갔을 때, 보증금을 회수하기 어려워요. 본인이 거주하는 집에 대한 전입신고, 확정일자가 법적으로는 이루어지지 않은 것이기 때문이에요. 즉, 사실상 본인이 거주하는 집은 없는 셈이죠.

따라서 주택임대차 계약을 할 때는 꼭 전입신고가 가능한 집을 들어가셔야 해요. 또한 부동산 등기부등본을 떼어, 내가 거주하고자 하는 주택이 불법 호실 쪼개기 집은 아닌지 꼭 확인 후 계약을 진행해서 혹시라도 보증금을 돌려받지 못하는 상황을 만들지 맙시다!

전입신고 하는 법

전입신고 하는 방법은 온라인, 현장 방문 두 가지가 있어요. 현장 방문은 주민센터에서, 온라인은 정부24에서 신고할 수 있어요. 현장 방문은 평일 오전 9시부터 6시까지 운영하지만, 온라인 정부24 신청은 요일과 시간 상관없이 신청할 수 있어요.

다만, 현장 방문은 전입신고 즉시 바로 적용되지만, 정부24 인터넷으로 신청하는 경우는 약 3시간 정도의 시간이 걸려요. 온라인, 현장 방문 모두 비용은 무료예요.

현장 방문 전입신고할 때 주의할 점은 다른 지역 관할 주민센터에서는 할 수 없고, 꼭 해당 주민센터에서로 가셔야 해요. 또한 전입한 날부터 14일 이내에 전입신고를 하지 않으면 5만 원 이하의 과태료가 부과돼요.

온라인 전입신고 하는 법

• 1.
  정부24 홈페이지 접속 후, 로그인을 하고 첫 화면의 ‘전입신고+’를 클릭해요.
• 2.
  전입신고는 1) 신청인 정보 2) 이사 전에 살았던 곳 3) 이사 온 곳의 순서로 정보를 입력하게 돼요.
• 3.
  1) 신청인 정보 입력에서는 전입신고 신청하는 나의 정보를 입력해 주세요.
• 4.
  2) 이사 전에 살았던 곳 입력에서는 이사하기 전에 살던 주소를 입력해 주세요.
• 5.
  3) 이사 온 곳 입력에서는 새롭게 이사 온 주소를 입력해 주면 끝이에요.
• 6.
  3) 이사 온 곳 입력에서는 전입신고와 함께 사후 확인을 위한 서류 제출, 우편물 주소 이전 서비스도 함께 신청하면 편리해요!

전입신고 준비물

현장 방문으로 전입신고를 하신다면, 준비물을 챙겨 이사한 거주지의 동주민센터를 방문해 센터 내의 전입신고서를 작성해 주시면 돼요. 상황별로 준비물이 조금 차이 나는데요. 바로 정리해 드릴게요.

• 세대주 방문 시: 신분증, 일반 도장, 주택임대차 계약서 원본
• 세대원 방문 시: 세대주 신분증, 세대주 도장, 방문자 신분증, 주택임대차 계약서 원본
• 직계혈족 대리인 방문 시: 세대주 신분증, 세대주 도장, 방문자 신분증, 주택임대차 계약서 원본

확정일자 받는 법

확정일자를 받는 법은 온라인과 현장 방문 두 가지가 있어요. 온라인으로 24시간 가능한 인터넷 등기소를 이용하는 방법과, 직접 이사한 동주민센터를 방문하는 방법이에요. 현장 방문 시, 신분증과 계약서를 꼭 지참해 주세요.

온라인 확정일자 받는 법

• 1.
  인터넷 등기소에 접속한 후, 회원가입 + 보안프로그램을 설치한 후, 상단 메뉴에서 ‘확정일자’를 클릭해요.
• 2.
  ‘신청서 작성 및 제출’에서 ‘신청서 작성 및 제출하기’ 버튼을 클릭해요.
• 3.
  클릭하면 유의 사항이 뜨는데요. 내용 숙지했음에 체크 후, ‘확인’을 클릭해요.
• 4.
  ‘신청서 작성 및 제출’에서 ‘신규’ 버튼을 클릭해요.
• 5.
  ‘신규’ 버튼 클릭 시, 1) 기본정보 입력 2) 계약정보 입력 3) 신청인 정보 입력의 순서로 이루어져요.
• 6.
  이 과정에서 “계약증서”를 스캔해서 올려야 해요. 계약증서 파일은 PDF나 JPG로 등록해 주셔야 해요.
• 7.
  입력과 파일 첨부를 완료하면 수수료를 결제하면 끝이에요. 수수료는 신용카드, 휴대폰결제, 계좌이체 등으로 결제가 가능해요.

확정일자 주의할 점

확정일자를 바로 부여받고 싶다면 온라인 신청은 평일 오후 6시 전으로, 오프라인 신청은 평일 오후 4시 전으로 신청을 완료해 주세요.

왜냐하면 온라인으로 신청할 때, 평일 오후 6시 이후 신청하거나 주말에 신청하면 다음 날에 부여돼요. 오프라인 신청의 경우는 평일 오후 4시 이후 방문 신청하면, 당일 처리되지 않고 다음 날에 부여돼요. 만약 주말일 경우 월요일에 부여돼요.

이렇게 바로 확정일자를 부여받지 못하는 평일 저녁이나 주말에 월세나 전세 계약서를 작성할 경우, 계약서에 특약을 반드시 써주는 것이 좋아요. “임대인은 임차인이 전입신고와 확정일자를 받을 때까지 임차인의 권리를 침해하는 등기부상 권리변동을 일으키지 않기로 하며, 위반 시 계약을 무효로 한다.” 이렇게 써주시면 확정일자를 부여받기 전까지 혹시나 모를 사기의 가능성을 막을 수 있어요.

오늘은 이렇게 전입신고와 확정일자 뜻과 차이, 안 하면 어떻게 되는지 그 중요성과 전입신고 하는법과 확정일자 받는 법까지 알아봤어요. 이사 하자마자 전입신고하고 확정일자까지 받는 거 꼭 잊지 마세요!