특례보금자리론 궁금증 모두 해결! 20문 20답!

특례보금자리론이 엄청난 인기 속에 재원이 빠르게 소진되고 있습니다. 시중은행보다 저렴한 금리로 정부가 대출해주는 정책금융상품 '특례보금자리론'에 대한 기대가 높았는데요. 공개 첫날부터 접속자가 몰리면서 사이트가 마비되기도 했습니다. 특례보금자리론은 1년간만 운영되는 정책상품인만큼 충분히, 효과적으로, 혜택을 볼 수 있는 분들이 많을 것으로 생각됩니다.

특례보금자리론 주요내용

• 시중은행보다 저금리
• 우대금리 조건과 혜택이 다양
• 체증식 상환 방식이 가능
• 대출기간 만기 최장 50년까지 고정금리로 가능
• 중도상환 수수료가 없음
• DSR 계산하지 않음

특례보금자리론은 대상 주택 금액을 높이고(9억원), DSR도 보지 않기로 해서 많은 사람들이 주목하고 있습니다. 집을 사고 싶어도 금리가 무서워서 못사겠다하는 분들, 이미 대출을 갚고 있는데 높은 금리로 힘들다고 하시는 분들, 내 집마련을 염두에 둔 사회 초년생 분들, 이런분들은 특례보금자리론을 눈여겨 보시면 좋을 것 같습니다. 오늘은 특례보금자리론 20문 20답을 준비했습니다.

특례보금자리론은 무엇인가요

특례보금자리론은 기존 보금자리론, 일반형 안심전환대출, 적격 대출을 통합한 상품입니다. 정부가 시중은행보다 낮은 금리로 대출을 해줍니다. 

특례보금자리론 금리가 어떻게 되죠

특례보금자리론 금리는 기본 4.15~4.55%를 생각하시면 됩니다. 다만, 우대 혜택에 따라 최대 90bp까지 낮출수 있습니다. 

• 우대형(주택가격 6억이하 & 부부합산 소득 1억 이하) : 4.15~4.45%, 
• 일반형(주택가격 6억초과 & 부부합산 소득 1억 초과) : 4.25~4.55%

- 특례보금자리론 만기에 따른 금리 

5억원을 빌릴 경우 이자가 얼마일까요

특례보금자리론 최대한도인 5억원을 일반형 40년 만기로 빌릴 경우, 연 4.5% 이자가 적용되어, 원리금 부담은 월 225만원(연간 2,700만원)입니다.

특례보금자리론 대출한도는 어떻게 되나요

특례보금자리론 대출한도는 최대 5억원까지 가능합니다. LTV의 경우, 최대 70% 적용되며, 생애최초주택구입자는 80%이내에서 가능합니다. LTV 적용금액과 대출한도 중 적은 금액으로 대출합니다. 
예를 들면, 5억원 아파트는 LTV 70%면 3억 5,000만원입니다. 최대 5억원까지 대출가능액이지만 LTV 70%이내이므로, 3억 5,000만원까지 대출 한도가 나옵니다. 만약 8억원 아파트면, LTV 70%면 5억 6,000만원입니다. 그러나 최대 5억원이 대출가능액이므로 LTV 70%가 5억 6,000만원이더라도 5억원까지만 대출 됩니다.

주택가격 9억원 이하 집이 대상인데, 집의 시세를 보는 기준은 무엇인가요

KB시세 기준입니다. 시세 기준은 KB시세> 한국부동산원> 주택공시가격 > 감정평가액 순입니다. 

시세가 없는 신축아파트는 어떻게 해야하나요

시세 및 공시가격이 없는 신축 아파트 시세 판단은 분양가로 하고요. 단, 규제지역이거나 분양계약서상 300세대 미만, 사용승인일부터 6개월 초과한 경우면 감정평가액 인정합니다. 이때 주금공과 협약을 체결한 감정평가업자만 인정합니다.

참고적으로, 오피스텔, 생활형숙박시설, 기숙사, 노인복지시설 등 준주택은 특례보금자리론 불가합니다
 

특례보금자리론을 받고 주택 또 사게 되면 어떻게 되나요

특례보금자리론은 무주택자를 위한 정책금융 상품입니다. 따라서, 특례보금자리론 이용하면서 추가 주택 구매를 하시면 안됩니다. 정부가 추가주택 취득 여부를 1년내 점검합니다. 만약 취득자가 처분기한 6개월내 처분하지 않으면, 기존 특례보금자리론을 상환해야하고, 3년간 보금자리론을 이용 제한합니다. 

특례보금자리론 정말 DSR도 안보나요

DSR 적용 안 받습니다. 단, DTI는 60% 적용됩니다. 
DSR은 총부채원리금상환비율, DTI는 총부채상환비율로 DTI가 좀더 유연한 대출규제입니다. DTI만 적용되고 DSR을 안보기때문에, DSR 적용받을 때보다 같은 소득일경우 대출 한도가 더 늘어납니다. (DSR, DTI에 대해 자세히 알고 싶다면 다음 콘텐츠를 참고해주세요)
 

특례보금자리론 금리가 정말 최선인가요

현재 4대 시중은행 주택담보대출 평균 금리 5.13~6.6%입니다. 또한, 우대금리가 적용되면 금리를 더 낮출 수 있어요. 
아낌e로 신청하면 10bp 낮춰주고, 저소득청년, 사회적배려층, 신혼부부, 미분양주택 등 우대조건의 합 최대한도가 80bp입니다. 만약 우대금리 조건을 다 맞추면 총 90bp까지 금리를 낮출 수 있습니다. 
모든 우대금리 조건을 맞추기는 어려울 수 있지만, 한 두개 조건에 해당하면 10~30bp는 낮출 수 있습니다. 따라서, 우대금리 혜택에 부합하는지 체크해보는 것이 중요합니다.
 

요즘처럼 금리가 오르는 시기에는 한달사이에도 금리 차이가 클텐데, 적용금리는 어느 시점 기준으로 하나요

특례보금자리론 대출신청시점과 대출 실행시점중 더 낮은 금리를 적용합니다. 참고로 현재 특례보금자리론이 인기가 많아 신청접수가 밀려 있기 때문에 대출신청일보부터 30일 이후 대출 실행이 되고 있습니다.

나중에 기준금리가 인하되면 어떡하나요

특례보금자리론을 이용하다가 나중에 금리가 인하되면 다른 주택담보대출로 갈아탈 수 있습니다. 특례보금자리론은 중도상환수수료가 없기 때문입니다. 기존 주담대를 특례보금자리론으로 갈아타는 경우, 추후 특례보금자리론을 중도상환하는 경우에 중도상환수수료가 면제됩니다.  
즉, 현재 고금리 주택담보대출을 받고 있는 경우, 특례보금자리론으로 갈아타도 중도상환 수수료가 없습니다. 그리고 이번에 특례보금자리론을 받다가 나중에 금리가 떨어지면, 낮은 금리 상품으로 갈아타도 중도상환 수수료가 없습니다.
 

특례보금자리론 대출 원리금 상환이 부담된다면 어떡하죠

체증식 상환방식이 가능한데요. 이걸 주목해보시면 좋아요. 체증식 상환방식은 초기에는 낮은 금액을 상환하고 매월 상환금액이 증가하는 상환방식입니다. 만 40세 미만인 차주는 체증식 상환방식이 이용 가능합니다. 그리고 50년 만기로 대출시에는 체증식 이용 못해요.
 

디딤돌대출도 가능한데, 특례보금자리론과 함께 중복으로 대출 받을 수 있나요

디딤돌대출은 상대적으로 대출 금리가 낮습니다. (물론 그만큼 자격요건이 까다롭습니다. 디딤돌대출에 대해 자세히 알고 싶다면 다음 콘텐츠를 참고해주세요) 디딤돌대출 신청조건이 된다면, 디딤돌 대출을 받고, 나머지 금액은 특례보금자리론으로 대출 신청이 가능합니다. 
 

배우자가 받은 대출도 특례보금자리론으로 갈아탈 수 있나요

차주와 배우자가 법적인 부부 상태를 유지하고 있다면, 배우자가 받은 기존 주택담보대출도 특례보금자리론으로 상환할 수 있습니다.
 

반드시 부부 모두 소득증빙을 해야 하나요

특례보금자리론을 받는 본인의 소득증빙만으로도 대출을 받을 수 있습니다. 다만 배우자 소득을 합산해 충분한 대출한도(DTI)를 지원받거나 부부합산소득 정보가 요구되는 우대금리 적용 등 혜택을 받고자 하는 차주는 부부 모두 소득 증빙을 해야 합니다.

외국인도 특례보금자리론을 이용할 수 있나요

특례보금자리론은 원칙적으로 대한민국 국민만 이용할 수 있습니다. 다만, 국내에 주민등록을 한 재외국민과 국내거소신고를 한 외국 국적 동포라면 신청 가능합니다.

대환대출 시 기존 주택담보대출 잔액 이상으로 대출 신청할 수 있나요

상환용도 특례보금자리론은 기존 주택담보대출 잔액 이상으로 대출받을 수 없습니다.

특례보금자리론 어떻게 신청하나요

한국주택금융공사 홈페이지나 스마트 주택금융앱 통해서 신청할 수 있습니다. 주말·공휴일을 포함해 오전 3시부터 자정까지 신청을 접수할 수 있습니다. 특히 스크래핑 서비스(서류제출 자동화) 및 행정정보 이용에 동의하면 별도 서류 제출 없이도 간편하게 대출을 신청할 수 있습니다. 온라인 대출 신청이 어려운 경우 SC제일은행 지점을 방문하여 직접 창구를 통해 신청하면 됩니다. 다만 이 경우 온라인 접수 때 전자약정을 통해서만 가능한 서비스인 '아낌e-보금자리론(특례)'의 0.1%포인트 금리 할인은 적용되지 않습니다.

뱅크샐러드 주택담보대출 비교 서비스에서는 특례보금자리론도 조회 및 가입이 가능합니다.

특례보금자리론이 한시적 운영되면 정말 나중에 못받을 수도 있나요

맞습니다. 특례보금자리론은 1년 간 총 39조 6,000억원 공급을 목표로 한시 운영됩니다. 내년 1월말까지 접수를 받는다는 얘기인데 정책금융상품 특성상 주택·금융 시장 상황에 따라 연장되거나, 공급 목표 조기 달성으로 일찍 마감될 가능성도 배제할 수 없습니다.

특례보금자리론을 활용하면 좋을 케이스는 어떤 경우일까요

첫번째, 현재 높은 금리로 주담대 이용하시는 분들은, 특례보금자리론이 금리가 낮기 때문에 갈아타기 좋습니다. 또한 중도상환 수수료가 없기 때문에 지금보다 금리가 내리면, 저리의 대출로 갈아타시면 됩니다. 
두번째, 사회 초년생, 신혼부부 등 우대금리 되고, 체증식 상환방식이 적용되는 분들은, 초기에 대출 원리금 부담 없이 이용할 수 있습니다. 
세번째, 전세보증금 돌려주셔야하는 분들도 이번에 특례보금자리론은 전세보증금반환용 대출이 가능하니 눈여겨보시면 좋습니다.

※ 위 콘텐츠는 매부리레터와 협업하여 작성되었습니다. (매부리레터 구독하러가기)