보금자리론 재개, 더 완화된 조건으로 무조건 금리 할인 받는 법

2023년 부동산 시장의 화두는 특례보금자리론이었습니다. 그동안의 보금자리론보다 상당히 파격적인 조건과 공급 규모의 특례대출이었고, 공급 규모는 2023년 한해에만 약 40조 원에 가까웠습니다.
 

다만 이름에서 알 수 있듯이 기간이 정해진 일회성 공급이었고, 2024년부터는 일반 보금자리론으로 다시 변경되었습니다. 과연 기존 특례보금자리론에서 무엇이 달라졌고, 2024년에 주택을 구매할 때도 보금자리론을 선택해야 하는지, 그리고 최선의 대출금리를 받기 위한 방법을 알아보도록 하겠습니다.

 

특례보금자리론 폐지, 기존 보금자리론 재개

2023년에는 정부에서 부동산 시장 활성화를 위하여 한시적으로 특례보금자리론을 운영했고, 2024년부터는 일반적인 보금자리론으로 돌아왔습니다. 먼저 지원 요건의 경우 특례 이전 수준으로 돌아왔습니다. 소득 조건은 부부 합산 7천만 원 이하, 주택가격은 6억 원 이하 무주택자로 말이죠.
 

대출한도 또한 3억 6천만 원으로 DTI 60%, LTV는 70%입니다. 한도가 다시 줄어들었지만 무주택자에게는 사실상 일반 은행에서 받는 주택담보대출보다 더 좋은 조건입니다.
 

그렇다고 모든 것이 특례 이전으로 돌아온 것은 아닙니다. 오히려 신혼부부, 다자녀 분들에게는 소득 조건이 완화되었는데요. 신혼부부는 연 소득 8,500만 원 이하로, 다자녀 가구는 자녀 수에 따라서 8,000만 원 ~ 1억 원까지 소득 조건이 완화되었습니다.
 

특히 최근 문제가 되는 전세 사기 피해자는 소득제한 없이 9억 원 이하 주택까지 지원받을 수가 있게 되었습니다.

위 표를 보시면 주택가격, 대출한도, 소득한도, 금리 모든 부분에서 특례보금자리론이 왜 특례였는지를 알 수 있습니다. 하지만 6억 이하 주택을 구매하려는 무주택자분들에게 보금자리론은 2024년에도 필수적으로 알아봐야 하는 대출상품입니다.

보금자리론 이용 조건 및 한도

소득요건

먼저 일반적인 경우에는 부부 합산 연 소득이 7천만 원 이하여야 합니다. 다만 대출신청일 기준 결혼 예정자를 포함해 혼인 신고일이 7년 이내인 신혼부부의 경우 8천 5백만 원 이하로 완화가 됩니다.
 

여기에 자녀가 있는 가정의 경우 미성년 자녀 1명이 있으면 8천만 원, 2자녀는 9천만 원, 3자녀는 1억 원까지 완화가 됩니다.
 

그리고 전세 사기 피해자의 경우에는 연 소득 제한 없이 보금자리론을 이용하실 수가 있습니다.

주택가격

보금자리론 이용 조건에는 주택가격에 대한 제한도 있습니다. 일반적으로 담보주택이 6억 원을 초과하는 경우에는 이용이 불가능합니다.
 

시세정보, 감정평가액, 매매가액(매수인 실제 지급 금액) 중 어느 하나라도 6억 원을 초과하는 주택은 취급이 되지 않습니다.
 

여기서 시세정보의 경우에는 KB국민은행 시세정보의 일반평균가를 우선 적용하되, KB국민은행 시세정보가 없는 경우 한국부동산원 시세정보의 하한 평균가와 상한 평균가를 평균해서 적용됩니다.
 

참고로 뱅크샐러드에서는 부동산 시세 조회 서비스를 제공하고 있는데요. 뱅크샐러드 앱 우측 상단 전체 메뉴에서 부동산 – 내 부동산 시세 조회로 가셔서 내가 관심 있어 하는 부동산을 등록해 두시면 KB 부동산 시세와 변동 정보를 편하게 받아보실 수가 있습니다.
 

주택 수

보금자리론은 기본적으로 무주택자를 대상으로 하는 상품입니다. 그러나 다른 주택을 매수하는 일시적 2주택자도 기존 주택을 처분하는 조건으로 이용할 수 있습니다. 기존 주택은 반드시 대출 실행일로부터 3년 이내에 처분을 해야 합니다.

대출한도

주택가격 조건이 6억 이하라고 해서 6억 원짜리 주택을 매수해서 대출한도인 3.6억을 받을 수 있는 것은 아닙니다. 바로 LTV, DTI 조건이 있기 때문입니다.
 

LTV는 주택담보인정비율을 말하는 것으로 보금자리론의 경우 최대 70%까지만 가능합니다. 즉, 6억의 주택은 70%인 4.2억까지만 대출이 가능한 것이죠. 그러나 보금자리론의 대출한도는 3.6억 원이기에 실제 매수 가능한 주택은 6억 원 보다는 조금 낮은 주택들이 됩니다.
 

생애 최초로 내 집 마련을 하시는 분들은 이 LTV가 80%까지 완화되는 것도 꼭 알아두시기 바랍니다.
 

DTI 조건도 있습니다. 총 부채 상환비율을 말하는 것으로 대출이용자의 연 소득 대비 대출 상환액이죠. 2024년에는 최대 60%로 정해져 있고, 만약 투기지역/투기과열지구라면 여기서 10%가 차감됩니다.
 

참고로 현재의 투기지역은 서울시 용산구/서초구/강남구/송파구만 지정이 되어 있습니다.
 

대출만기(이용기간)

최근에 문제가 된 부분이 바로 50년 만기 대출이었습니다. 이 경우 DSR, DSI 조건을 우회하면서도 월 원리금 상환액이 줄어들기에 상당히 많은 분이 신청하였는데요. 다만 연세가 있으신 분들이 50년 만기 대출을 신청하면서 논란이 되었습니다. 그래서 보금자리론의 대출만기는 40년 이상의 경우 조건이 있습니다.
 

여기까지만 보시면 주택담보대출을 받는 게 상당히 까다롭다고 느끼실 수도 있는데요. 뱅크샐러드에서는 클릭 몇 번으로 1분 내에 조건에 맞는 대출과 최저금리 상품까지 한 번에 찾으실 수 있습니다. 밑에서 다시 설명드리겠지만 금리 0.1% 할인이라는 다소 파격적인 조건도 있죠.

 

대출금리

제일 중요한 금리입니다. 기준금리를 따라갈 수밖에 없기에 2024년의 금리는 시기적으로 보면 높은 수준이기는 합니다. 그러나 시중은행보다 확실히 낮은 금리이죠.
 

일반 금리인 4.2~4.5%에서 각 조건에 맞는 우대금리를 받게 되면 위와 같은 수치까지 가능합니다.

보금자리론 자주 묻는 질문 정리

• 보금자리론은 DSR을 안 보나요?

  • 네, 보금자리론은 LTV와 DTI만 보고 DSR은 보지 않습니다.
     
• 보금자리론에 중도상환수수료가 있나요?

  • 3년 이내 조기(중도) 상환된 원금에 대하여 대출 실행일로부터 경과일수별로 0.7% 한도 내에서 부과가 됩니다. 다만, 사회적 배려 층 우대금리 적용 대상자와 전세 사기 피해자의 경우에는 조기상환 수수료가 면제됩니다.
     
• U-보금자리론, 아낌e보금자리론, t-보금자리론은 뭔가요?

  • 살짝 헷갈릴 수도 있는데요, 대출을 어디에서 하는지, 어떻게 신청하는지에 따라서 달라지는 명칭입니다. 대출한도 조건 등은 모두 동일합니다.
     

• 생애최초 보금자리론은 어떤 혜택이 있나요?

  • 보금자리론 이용자 중에서 생애 최초로 주택을 구매하시는 분들에게는 LTV가 80%까지 완화되어서(기존 70%) 대출한도가 4.2억 원까지 늘어나게 됩니다. 다만 주택가격과 소득 조건은 동일하게 적용됩니다.
     
• 대환대출도 가능할까요?

  • 보금자리론은 원칙적으로 무주택자를 대상으로 하는 상품이지만 안심전환대출을 이용해서 1, 2금융권 변동금리 주택담보대출을 보금자리론으로 전환할 수가 있습니다. 대출한도는 3.6억 원이며, DTI 60% 이내, 연소득은 1억 원 이하라는 조건이 있습니다
     
• 보금자리론은 어디에서 신청할 수 있나요?

  • 한국주택금융공사 홈페이지, 시중 은행 방문을 통해 직접 신청 가능한데요. 편하게 방문 없이 뱅크샐러드에서 보금자리론 조건에 해당하는지 바로 확인을 하실 수 있습니다.

뱅크샐러드의 보금자리론 혜택

특례보금자리론이 폐지되고 기존 보금자리론으로 돌아왔다고 해도, 사실 장기/고정금리 정책모기지 상품인 보금자리론을 고려하지 않을 수는 없습니다. 소득 조건, 주택가격 등의 조건만 맞으면 1순위로 고려해야 하는 주택담보대출이죠. 같은 조건이라면 시중은행 대비 확실히 좋은 조건이니까요.

다만 본인의 조건이나 주택가격대가 조금 애매할 때는 보금자리론과 시중은행의 상품들을 같이 비교를 해보시는 것이 좋은데요.

뱅크샐러드에서는 1분 안에 본인에게 제일 유리한 주택담보대출 상품을 찾아보실 수 있는 서비스를 제공하고 있습니다. 또, 뱅크샐러드에서 대출 조회 서비스를 이용하시면 무조건 대출금리 0.1% 할인쿠폰을 받을 수가 있습니다.

타사에서는 수치가 더 높아 보이지만 10~20만 원 한도입니다. 그러나 뱅크샐러드의 경우에는 한도가 100만 원입니다. 주택담보대출의 경우 금액대가 크기에 거의 다 100만 원 캐시백이 가능한 것이죠.

나에게 맞는 최적의 대출 상품과 함께 금리 할인 쿠폰까지 활용을 해보시면 더 스마트한 내 집 마련을 하실 수 있으실 겁니다.

이상으로 보금자리론에 대해서 살펴보았는데요, 이 글이 여러분들이 내집마련을 하시는 데 있어서 작은 도움이라도 되는 글이었기를 바랍니다. 감사합니다.