23년 부동산 규제 총정리

23년 부동산 규제가 대거 풀립니다! 

정부가 부동산 시장 정상화 방안을 발표했습니다. '2023년 주요 업무 추진계획'에서 부동산 규제지역 해제, 청약 규제 완화가 나왔습니다. 그동안 청약은 대출 규제, 전매제한, 실거주 의무 등 까다로운 규제로 청약 넣고 싶어도 못넣는 분들이 많았습니다. 정말 중요한 대책이 많이 쏟아졌고, 특히 청약 규제가 이것저것 다 폐지되거나 완화되면서 그동안 '규제'로 인해서 청약을 포기했던 분들은 이번 정책 변화 꼭 살펴보시길 추천드립니다.
 

부동산규제지역 해제

먼저, 부동산 규제 지역 해제와 관련되서 말씀드리겠습니다. 서울은 강남구, 서초구, 송파구, 용산구를 제외하고 전 규제지역이 다 해제되었습니다. 강남구, 서초구, 송파구, 용산구는 여전히 투기과열지구, 조정대상지역, 투기지역, 분양가상한제 적용됩니다. 그 외 서울과 수도권은 전부 부동산 규제지역이 해제되면서 비규제지역이 되었습니다. 

즉, 이제는 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 빼고 서울, 수도권, 지방 등 모두 비규제지역이라고 보시면됩니다. 

• 언제부터?  23년 1월 5일부터 적용 중 
• 효과는? 투기과열지구, 투기지역, 조정대상지역, 분양가상한제 적용에 따른 규제 미적용

전매제한 대폭 축소

22년 부동산 규제 속에서는 수도권은 최대 10년, 비수도권은 최대 4년간의 전매제한이 적용되었습니다.

그런데 23년 부동산 규제 전격 해제로 인해 앞으로는 아래와 같이 전매제한이 완화됩니다.

• 수도권 : 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월 전매제한
• 비수도권 : 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 1년, 광역시 도시지역은 6개월 전매제한
• 그 외 지역 : 전매제한 자체가 폐지 

★ 중요 포인트 : 전매제한 완화 소급 적용이 가능

예를 들어, 3년 전에 분양 받은 아파트가 전매제한 10년이고, 올해 기준 당첨자발표일로부터 3년이 지났다면, 이번에 완화된 전매제한이 적용되어, 전매제한을 이미 3년을 채운 셈이므로, 전매제한 없이 매매가 가능해집니다.

그러면 전매제한 풀리는 단지들이 많겠네요? 

그렇습니다. 그동안 전매제한에 묶여서 매물로 나오지 않은 단지들이 부동산 시장에 나오게 됩니다. 예를 들어, 북위례 4,000가구는 19~20년 분양했는데 전매제한 8년이 적용되었습니다. 그런데 전매제한 3년으로 완화 적용되면서 올해~내년부터 매매가 가능해집니다. 또한 20년 화제속에 분양한 경기 지식정보타운 기억하시나요? 과천 푸르지오 벨라르테, 푸르지오 오르투스 등 지정타 3인방, 이 단지들도 전매제한 3년이 적용되면서 올해~내년부터 매매가능해집니다. 

수도권 분양가 상한제 주택 실거주 의무 폐지

과거 21년 수도권 분양가 상한제 주택을 당첨받으면 실거주 의무가 부과되었습니다. 분양가에 따라서 입주 가능일부터 2~5년간 해당 주택에 거주해야 합니다. 그런데 앞으로는 수도권 분양가 상한제 주택과 공공재개발 일반분양분에 적용되는 실거주 의무를 폐지합니다.

• 언제부터?  실거주 의무 폐지는 ｢주택법｣ 개정사항입니다. 23년 올해 주택법 개정 후 시행 예정 

★ 중요 포인트 : 실거주 의무 폐지 소급 적용이 가능

주택법 개정 이전에 실거주 의무가 부과된 경우에도 개정 법률을 소급하여 적용됩니다. 예를 들어, 둔촌주공 분양아파트는 실거주의무 2년으로 청약이 시행되었지만, 주택법 개정된 후 소급 적용 대상이 되기에 실거주의무가 사라집니다.

중도금대출 보증 분양가 기준 폐지

과거 중도금 대출은 분양가 12억원까지만 적용되고 인당 5억원으로 제한이 되었었습니다. 23년 부동산 규제 완화로 중도금 대출금액 제한이 사라집니다. 원래는 HUG 중도금대출 보증이 가능한 주택의 분양가 상한선이 9억원이었는데, 22년 11월 12억원으로 금액 상향 조정되었었습니다. 그런데 이번에는 분양가 상한선 12억 기준도 풀렸습니다. 
또한 HUG 중도금대출보증은 인당 5억원까지만 가능했습니다. 중도금이 5억원을 넘는 경우에는 자금 조달에 어려움이 있었는데, 인당 보증한도도 폐지됩니다.

• 효과는? 앞으로 모든 아파트에 중도금 대출 가능하고, 인당 여러 건 중도금대출 받을 수 있다는 점
• 언제부터?  ｢HUG 내규｣ 개정 후 은행시스템 준비를 거쳐 23년 1분기내 시행 예정

★ 중요 포인트 : 중도금대출 규제 폐지 소급 적용이 가능

예를 들어, 둔촌주공 전용 84형(34평)이 분양가 13억원이어서 중도금대출이 안나왔습니다. 그런데 이 부분도 소급 적용을 해준다고 합니다. 둔촌주공 34평 청약 당첨받으신분들은 중도금 대출을 받을 수 있는 것입니다. 현재 둔촌주공은 은행과 중도금대출 협약을 준비중입니다. 
 

특별공급 분양가 기준 폐지

과거 투기과열지구 내 분양가 9억원 초과 주택은 특별공급을 배정할 수 없게 제한하고 있었습니다. 그러다보니 다자녀 특별공급인데 소형평수 밖에 분양이 되지 않았습니다. 그런데 이 기준을 없앱니다. 특별공급 배정을 제한하는 분양가 기준을 폐지하여 분양가와 관계 없이 모든 주택에서 특별공급이 가능하도록 개선됩니다. 

• 언제부터?  ｢주택공급규칙｣ 개정사항으로, 23년 2월까지 개정을 완료하고, 시행 이후 사업주체가 입주자모집 승인을 신청하는 경우부터 적용
• 중요한 이유? 그동안 서울 아파트는 특별공급이 분양가 9억원 제한에 걸려있어서 원룸, 소형밖에 안나와서 실수요자에게 아쉬운 부분이었습니다. 23년부터는 방배, 청담, 반포 등에서 청약이 예정돼있습니다. 이런 곳에서 특별공급이 나오고, 중도금대출도 가능하다는 점입니다.

1주택 청약 당첨자 기존 주택 처분 의무 폐지

청약 당첨시 1주택자는 기존 주택 처분조건으로 당첨되었는데, 기존 집이 안 팔려서 입주 못하신 분들이 많으신데요. 앞으로 이러한 1주택자 처분조건이 없어집니다. 과거 수도권·광역시 등에서 1주택자가 청약(추첨제)에 당첨된 경우에는 기존 보유 주택을 입주가능일로부터 2년 이내에 처분해야했는데요. 앞으로는 청약에 당첨된 1주택자의 기존주택 처분 의무를 폐지합니다. 

• 언제부터?  ｢주택공급규칙｣ 개정사항으로, 23년 2월 중 개정을 완료하고, 청약시스템 정비를 거쳐 상반기 중 시행 예정

★ 중요 포인트 : 1주택자 청약시 기존 주택 처분조건 폐지 소급 적용이 가능

기존 주택 처분조건으로 청약 당첨되신 분들은 이제 기존 주택을 처분하지 않으셔도 청약 주택에 입주할 수 있게 되었습니다. 기존 1주택자 중 청약이 당첨되었는데 집을 못 팔아서 입주 못하시는 분들은 위 법이 개정되기만 기다리고 계십니다. 국토교통부가 최근 건설사에 공문을 보내서, 처분 조건이 폐지 될 것이라고 안내했습니다. 

무순위 청약 자격 요건 완화

일명 '줍줍'이라고 불리는 무순위 청약도 규제가 완화됩니다. 이제는 유주택자도 줍줍하실 수 있습니다. 무순위 청약 자격요건 중 '무주택 요건'을 폐지해서 앞으로는 유주택자도 무순위 청약을 거주지 상관없이 도전하실 수 있습니다. 

• 언제부터? ｢주택공급규칙｣ 개정사항으로, 23년 2월 개정·시행 예정
• 중요한 이유? 유주택자도 무순위 청약을 받을 수 있고, 앞서 중도금대출 기준이 폐지되고 인당 중도금대출 한도도 없어졌습니다. 따라서, 다주택자여도 2건이든, 3건이든 청약을 받을 수 있고, 중도금대출이 가능하다는 점입니다. 중도금대출은 DSR에 포함되지 않습니다.

부동산 규제 완화 기대효과

전매제한 길어서 그동안 주택 청약을 하지 않으셨던 분들, 중도금 대출이 안 나와서 청약 못했던 분들, 특별공급 소형 평수가 싫어서 청약 못했던 분들, 기존 주택 처분조건이 무서워서 청약을 안 하려했던 분들, 23년 정부는 이러한 고민을 가진 모든 분들한테 부동산 규제 허들을 낮춰서 청약 시장으로 유도하고 있습니다. 청약 조건이 안되서 청약을 못하셨던 분들은 바뀐 23년 부동산 규제 정책 꼭 확인하시고 올해부터 내년 까지 나오는 투자 유망 지역 청약을 꼭! 눈여겨 보세요! 
 

※ 위 콘텐츠는 매부리레터와 협업하여 작성되었습니다. (매부리레터 구독하러가기)