공급 늘까? 88 부동산 대책 총정리와 현실, 향후 전망까지

얼마 전에 88 부동산 대책이 나왔어요. 근데 생각만큼 임팩트는 강하지 않네요. “과연 이걸로 집값 잠재우기가 될까?”란 생각이 많아서인 것 같아요. 88부동산 대책으로 달라지는 게 뭔지 바로 알아보러 가볼까요?

8.8 부동산 대책이 뭔데?

8.8 부동산 대책은 2024년 8월 8일 국토교통부가 공식적으로 밝힌 부동산 대책이에요. 핵심은 향후 6년간 서울 및 수도권 지역에 42만 7천 호 이상의 주택을 공급해 주택 부족 문제를 해결하고, 부동산 시장의 안정을 도모하는 거예요.

8.8부동산 대책이 나온 이유

서울, 수도권의 집값 상승세가 가파르기 때문에 이를 완화하고자 정부가 발표한 거예요. 강남 3구, 용산 등 서울 선호 지역 아파트 위주로 상승세가 확대되고 있어요. 수도권 선호 지역도 상승세를 보이고 있으나, 지방은 하락세가 지속되는 등 지역 내, 지역 간 차별화 양상이 심해지고 있어요.

국토교통부가 발표한 자료에 따르면, 8월 1주 매매가격 변동률은 강남이 0.37, 서초가 0.52, 마포가 0.35, 용산이 0.33, 성동이 0.58이에요. 주간 변동률인데도 꽤 크죠. 1년이 52주이니까 각 수치별로 52를 곱하면 강남은 19.24, 서초는 27.04, 마포는 18.2, 용산은 17.16, 성동은 30.16이에요. 거의 서울 집값이 1년에 약 20~30%가 상승한다는 말이에요.

또한 서울과 수도권 아파트 거래량도 올해 초부터 증가하는 추세예요. 24년 1월 2천5백 건이었는데, 6월은 6천2백 건이에요. 반면 늘어나는 거래량에 비해 공급은 훨씬 줄었어요. 이렇게 수요는 늘어나는데 공급은 줄기 때문에, 서울 집값이 상승할 것이라는 사람들의 심리적 요인도 한몫하는 걸로 보여요. 따라서 정부는 이러한 서울, 수도권, 아파트는 상승세가 확대되고, 지방, 비아파트는 침제되는 차별 양상을 해결하고자 지역별, 유형별 맞춤형 대응을 하겠다고 한 거예요.

앞으로 뭐가 어떻게 바뀌는데?

88부동산 대책 정리 들어갑니다. 키포인트는 딱 하나예요. 공급 겁나 늘리겠다! 어떻게? 1) 그린벨트 풀고, 2) 비아파트(빌라) 살리겠다! 입니다.

‘현재 집값 상승은 앞으로 공급이 줄어들 거라는 우려 때문이다.’라는 것이 정부의 해석이에요. 그러니 ‘공급 늘려줄게!’라고 쏘 쿨하게 등장합니다.

가만 보니 집값 상승이 ‘서울’과 ‘아파트’에만 국한해요. 근데 이미 서울은 과부하 상태예요. 그럼 재건축을 빨리하든가, 없던 땅이라도 만들어내야 해요. 그래서 나온 1안이 “없던 땅을 만들겠다 = 그렌벨트를 풀겠다”입니다.

그린벨트 대거 푼다

그린벨트는 개발제한구역이에요. 도시에 건물, 자동차만 있으면 아마 살기 힘들 거예요. 어느 정도의 녹지🌳가 필요하죠. 그래서 박정희 정권때 시작된 건데요. 이번에 수도권 내 그린벨트 지역을 해제해 총 8만 가구의 신규 택지를 발굴할 예정이에요. 그럼 어느 지역이 될까요?

서울 그린벨트는 면적 기준으로 서초구(23.9㎢), 강서구(18.9㎢), 노원구(15.9㎢)에 많아요. 강북 쪽은 대부분 산악지형이라 아마 강남 쪽 개발이 유력해요. 이미 서울시와 합을 맞췄기 때문에 이런저런 갈등 요소는 적을 것 같아요.

그럼 투기 세력 엄청 몰리겠네?

당연히 그럴 줄 알고 일단 그린벨트 구역에 자물쇠를 겁니다. 1) 신규 택지 발표는 올해 11월에 할 거예요. 2) 그전까지 모든 그린벨트 구역을 토지거래허가구역으로 지정해요. 일명 토허가는 해당 지역에서 집 사고팔 때 구청에 신고하는 제도예요. 갭투자 등 무분별한 투기 세력을 막기 위한 장치죠. 즉 11월 발표 전까지 이런 빗장을 걸어두겠다는 거예요.

그린벨트 해제, 과연 이게 최선인가?

부동산에서 ‘뚝딱’ 일어나는 일은 없어요. 엄청난 이해관계를 극복하고 새 아파트가 지어지니까요. 그린벨트 해제도 마찬가지예요. 해제 후보지 지정 > 토지 보상 > 주택 착공과 분양 > 실제 입주까지 10년 넘게 걸려요. 즉, 그린벨트 키워드는 좋은데 지금 당장 집값을 잡기엔 그리 좋은 수는 아니란 분석이죠.🤔

그래서 준비했다, 비아파트 물량 공세

그럼 약 10년이란 기간에 손만 빨고 있어야 하나? 아닙니다. ‘서울’ & ‘아파트’로만 몰린다고 했으니, 아파트 문제를 해결하면 됩니다. 즉 아파트 → 비아파트로 눈을 돌리겠다는 전략입니다.

거슬러 올라가 보면, ‘집값 상승’ ← ‘전셋값 상승’ ← ‘빌라/연립을 버리고 모두 아파트행’ ← ‘빌라 전세사기’ 로 짚어볼 수 있어요. 이런 악순환 때문에 빌라는 거주도, 매매도 모두 꺼리는 상황입니다. 그치만 모두가 아파트에 살 순 없고, 살지 않아요. 비아파트가 좋아서, 혹은 아파트 전 단계로 빌라나 연립에 거주하기 마련이죠. 그래서 이런 비아파트를 매매하는 사람이 늘어야 전월세 물량이 나옵니다. 즉, 비아파트 매매자를 늘리기 위한 정부 시행 혜택 들어갑니다.

빌라, 세금 특례 적용 기간 연장

취득세, 종부세, 양도세 낼 때, 보유 주택 수에 따라 세금이 달라지거든요? 이때, 신축 소형 주택은 카운팅에서 빼줍니다. 이 특례 적용 기간을 원래 202년 말에서 2027년 말까지로 2년 연장하기로 했어요.

아무리 그래도 여전히 ‘빌라 전세사기’라는 타이틀 때문에 꺼려진다~ 하는 분들을 위해 정부가 직접 나섭니다. 공공이 신축을 매입해 저렴이로 임대하는 거예요. 나라가 임대하는 거니 사기 걱정은 없어요. 이것의 목표는 비아파트 공급 상황이 정상화될 때까지 무제한으로 주택을 매입한다는 거예요.

8.8 부동산 대책, 효과 있을까?

이번 대책이 주택 공급 확대에 기여할 거라며 긍정적으로 평가하는 의견도, 의미 없다는 부정적인 의견도 있어요. 그린벨트를 해제해 서울, 수도권 내 아파트 공급을 늘리는 조치는 현재 주택 부족 문제를 해결하는 데 도움이 될 거예요. 또한 현재는 대다수가 아파트를 선호하는데요. 이러한 상황도 개선될 여지가 있어 보여요. 아파트의 수요를 다세대, 빌라 등으로 분산시켜 전반적인 주택 시장의 안정성을 높일 수 있다고 보는 거죠. 이렇게 되면 장기적으로는 집값이 안정될 거예요.

반면, 지금 사지 않으면 집값이 더 오를 것이라는 포모(FOMO) 심리로 매수에 나선 실수요자들이 그린벨트까지 풀어 주택을 공급하겠다는 정부의 신호를 어떻게 받아들일지는 지켜봐야 할 것 같아요. 신규 택지는 후보지 발표 이후 공공주택지구 지정, 지구계획 수립, 토지 보상 등을 거쳐 실입주까지 통상 8~10년은 걸려요. 너무 오래 걸리는 대책이라는 거죠. 정부는 이 기간을 최대한 앞당기겠다고 했지만, 집값이 들썩이는 상황에서 당장 손에 잡히는 공급 방안은 아니라는 비판도 제기되고 있어요.

이렇게 88 부동산 대책의 평가는 엇갈립니다. 당장 집값 잠재우기는 무리수다, 그래도 ‘공급 부족’이라는 원인을 해결하기 위한 최선의 방책이다 등으로 말이죠. 여러분들의 의견은 어떠신가요?

* 해당 콘텐츠는 ‘두부레터’에서 제공받아 머니피드의 방향성에 맞게 수정되었습니다.