LTV, DTI, DSR 부동산 대출규제 알아보기

안녕하세요. 경자인입니다. 오늘은 대출규제의 종류에 대해 살펴보겠습니다. 주택을 구매하고자 하는 의지가 확실한 매수자 입장에서는 이런 대출 규제가 불필요하다는 생각이 들 수 있습니다. 하지만 정부와 금융당국 입장에서는 꼭 필요한 규제이기도 합니다. 왜 그럴까요? 규제의 세부사항을 이야기 하기 전에 규제가 왜 필요한지부터 차근히 이야기 해보겠습니다.

대출규제가 존재하는 이유

대출규제의 종류와 그 특성에 대해서는 아래에서 자세히 다룰 것이기 때문에 여기서는 한 가지 예시를 가지고 직관적으로 이해가 가능하게 설명해보겠습니다. 한국부동산원 통계정보시스템 공시자료에 의하면 서울아파트의 평균 매매가격은 15년도 상승장 초입에서 약 5억에 매매가가 형성되어 있었고, 이후 8년간 대세 상승하면서 그 가격이 약 11.5억이 되었습니다. 

<서울 아파트 평균 매매가 > 

(출처 : 한국부동산원 통계정보시스템)

그러다가, 위 표에서 보듯이 21년 12월 고점을 찍었습니다. 이후 11.5억의 평균매매가는 약 -4% 하락한 상태인 10.1억에 형성되어 있습니다. 만약 고점인 11.5억에서 LTV를 아무 규제없이 90%에 해줬다면 10.3억이 대출액으로 나갔을 것입니다. 이렇게 되면, 대출액이 담보가치보다 높아지는 문제가 곧 벌어질 수도 있습니다. 실제로 빅쇼트라는 영화를 보면 08년 부동산발 금융위기 당시 미국에서는 이런 문제가 있었던 것을 보여줍니다. 당시 미국은 부동산 시장이 더 오를 것을 예상해서 담보가치의 100%이상을 빌려주기도 했습니다. 

결국 정부는 주택담보대출 비율을 탄력적으로 조정하면서, 대출을 해줍니다. 그래서 시장 상승기에는 주로 LTV를 낮추고, 시장 하락의 끝에는 파격적으로 대출규제를 풀어주면서 안정적인 가격과 불안정적인 가격별로 다르게 대출해주는 것입니다. 부양책과 규제책의 목적도 있지만, 사실 가장 중요한 대출 부실화를 막기 위한 조치인 것이죠. 이 부분을 알아야 하는 이유가 있습니다. 많은 분들이 매번 바뀌는 규제를 공부하고 따라 잡으려고 노력합니다. 문제는 규제가 시장을 만드는 것이 아니라, 시장이 규제를 만들기 때문에 생깁니다. 특히 지금과 같은 상황에서는 규제가 추가로 여러 번에 걸쳐 풀릴 수 있기 때문에 변화하는 규제의 세부 내용보다는 큰 개념을 이해하고, 시장 변화에 잘 대응해서 자기에게 맞는 최적의 순간을 잡아 내는게 중요한 시기입니다. 그래서 먼저 왜 규제가 변화하는지 설명드렸습니다. 
 

LTV는 무슨 의미일까요?

LTV는 Loan(대출금) to Value(가치, 여기서는 가치평가액) Ratio(비율)의 약자입니다. 쉽게 말해 매매가대비 대출액입니다. 10억짜리 아파트의 ltv가 70%면 7억이고, 60%면 6억입니다. 전자의 경우 자기자본금은 3억이면 집을 구입할 수 있고, 후자의 경우 4억이 있어야 구입할 수 있겠습니다.

• LTV =  대출 가능한 금액 / 주택 담보물의 가치 × 100

주택담보대출의 이름에서 보이듯이 결국 담보가 가장 중요한 기준인 대출입니다. 일반적으로 미래 소득을 기준으로 하는 신용대출에 비해, 실물 담보가 있는 대출이기 때문에 이율이 낮고 조건이 더 좋습니다. 특히 주택은 담보 중에서도 가장 가치를 인정받는 담보입니다. 그래서 금융기관도 보통은 가장 좋은 조건으로 많이 대출해주고 싶어합니다. 그래서 역으로 정부에서 가장 중요하게 관리하는 상품이기도 합니다.

DTI는 무슨 의미일까요?

DTI는 Debt(총부채, 전체 빚) to income(소득)의 약자입니다. 즉 소득에서 몇 %를 전체 빚의 원금과 이자(원리금이라고 함)를 갚는데 사용되는지를 따지는 것입니다. 예를 들어 DTI가 40%고 연소득이 1억인 경우, 4천만원을 상환하는데 쓸 수 있는 상한선이 됩니다. 즉 그만큼만 대출을 받을 수 있는 것입니다.

• DTI = (모든 주택담보대출 연간 총상환액(원금+이자) + 기타 대출 이자) / 연소득 × 100

     * 모든 주택담보대출 : 2건 이상의 모든 주택담보대출 합계

DSR은 무슨 의미일까요?

DSR은 원금과 이자를 합친, 총대출 상환액이 연 소득액에서 차지하는 비중으로, 대출 상환 능력을 심사하기 위해 금융위원회가 마련한 대출 심사 지표예요. 금융권의 대출 정보를 모두 합산하여 계산해요. 예를 들어 DSR 30%라면, 1년에 1억 원을 벌 때, 1년간 내는 대출 상환액이 3천만 원이라는 거죠.

• DSR = (모든 주택담보대출 연간 총상환액(원금+이자) + 기타 부채 연간 총상환액(원금+이자)) / 연소득 × 100

DSR은 DTI와 굉장히 유사한 개념이어서 헷갈리기 쉽습니다. 가장 큰 차이는 DTI는 주택담보대출의 원리금 상환액 +기타대출의 이자 상환액인데 반해, DSR의 경우 주택담보대출의 원리금 상환액+기타대출의 원리금 상환액으로 더 확장된 개념입니다. 즉, 총부채 상환액을 소득과 비교해서 대출을 해주는 것은 똑같지만, DSR의 경우 주택담보대출외 대출(기타대출)까지도 이자 상환액이 아니라, 원금과 이자 상환액(원리금상환액)을 기준으로 한다는 것이 차이입니다. 당연히 DSR을 기준으로 대출을 하면 보수적으로 더 낮은 금액의 대출이 실행될 것입니다.

LTV, DTI, DSR 비교 정리

• LTV는 담보물인 주택 가격을 기준으로 대출규제를 하는 것입니다. 
• DTI, DSR은 소득과 상환액을 기준으로 대출 규제를 하는 것입니다. 

위의 규제를 동시에 받는 경우, 하나는 기준을 만족해도, 하나에서 탈락하게 된다면, 당연히 두개 모두 기준을 만족하는 수준에서 대출액이 나올 것입니다. 
 

현재 대출규제 상황

대출규제가 시장 상황에 따라 급변하고 있고, 그 내용도 너무 복잡해서 한정된 지면에서 다루기가 사실상 어렵습니다. 기본적으로 주택수에 따라 다르게 적용되고, 매수하려는 주택 가격에 따라 다르게 적용되며, 규제지역과 비규제 지역이 다르게 적용됩니다. 거기에 주택임대사업자의 경우도 다르게 적용될 것으로 예상되고, 실제 나오는 대출액의 경우 본인 소득과 연동될 것이기 때문에 모두 다 다릅니다. 이 모든 부동산 규제상황이 궁금하다면, 23년 부동산 규제 현황 콘텐츠를 살펴보세요.

주요대출 규제 정리

현재와 같은 부동산 시장 상황에서 결국 실제 대출을 하려면 각 금융기관별로 해당 사항을 확인해 보아야 합니다. DSR 규제에 해당되지 않는 상품이 존재하며, 본인의 실제 소득과 대출에서 잡히는 소득의 차이가 있을 수도 있습니다. 특히 개인사업자나 법인사업자의 경우 감가상각이나 발생주의 회계로 잡힌 소득과 실제 현금주의에 의해 잡힌 소득의 차이가 클 수도 있습니다.

이런 상황에서 직접 금융기관에 방문하기 전에 뱅크샐러드와 같은 대출 비교 플랫폼을 이용해서 대략적인 가능여부와 금액, 조건을 비교해본 후에 직접 방문해서 실제 대출 상품을 비교 분석해 보면 훨씬 효율적으로 좋은 조건의 대출 상품과 금융기관을 찾을 수 있을 것입니다.

또한 주택구입은 인생 최대의 의사결정인 만큼 기본적인 부동산 시장에 대한 이해와 공부는 필수적이라고 할 수 있습니다. 전문 투자자가 아닌 실거주자들도 기본적인 한국 아파트 시장이 돌아가는 메커니즘을 이해해야만 좋은 의사결정을 할 수 있으니, 반드시 이런 기본적인 공부를 하길 권장 드립니다.