PF 대출 뜻과 이로 인한 부동산 전망은?

최근 부동산 PF 위기 문제가 매일 뉴스에 나올 정도로 뜨거운 감자가 되었습니다. 급격한 금리 인상과 부동산 시장 침체로 인해 부동산 PF 대출의 연체율이 급증하면서 잠재적이지만 증권사 등 금융기관의 실제 리스크 요인이 되고 있는데요.

그럼 과연 부동산 PF 대출은 무엇이며 어떤 구조이고 왜 부실 위험이 커지게 된 걸까요? 아울러 부동산 PF 위기는 부동산 시장과 금융시장, 더 나아가 한국 경제에 어떤 영향을 끼치게 될지 알아보겠습니다. 

부동산 PF 대출이란?

부동산 PF 대출 뜻

PF 대출은 프로젝트 파이낸싱(Project Financing)의 줄임말로, 대형 건설 프로젝트를 위한 대출입니다. 일반 대출과는 달리, PF 대출은 프로젝트 완공 후 건물의 사업적 가치를 평가해 대출을 승인합니다. 시행사는 건물이 완성되고 분양되어 얻은 이익으로 대출금을 상환합니다.

당연하게도 부동산 PF 대출은 금융기관 입장에서 부동산 시장이 호황기라면 당장의 수익성이 좋기 때문에 급격하게 증가할 수 있겠죠.

부동산 PF 대출의 장단점

건설사의 입장에서 PF 대출은 투자 리스크를 분산시키는 효과가 있습니다. 특히 대형 부동산 프로젝트에서는 PF 대출을 통해 상대적으로 낮은 리스크로 자금을 조달할 수 있습니다. 이는 대규모 자금이 필요한 경우 유리한 점입니다.

반면, PF 대출은 프로젝트의 수익성에 직접적으로 의존합니다. 프로젝트가 예상대로 진행되지 않을 경우, 큰 손실을 입을 수 있습니다. 또한, 여러 기업과 금융 기관이 관련되어 있다면 그 파급 효과는 더욱 큽니다.

부동산 PF와 일반 대출의 차이점

일반 대출은 돈을 빌리려는 개인의 신용도⋅소득⋅담보 등을 평가해 대출 여부와 한도를 정합니다. 은행에서 개인이 집을 사기 위해 주택담보대출을 받을 때, 그 사람의 신용점수와 소득, 담보로 잡히는 집의 가치 등 현재 상황을 종합적으로 판단해 대출해 주는 것이죠.

그러나 부동산 PF 대출은 사업 완료 후의 미래 가치와 현금흐름을 평가해 대출해 줍니다. 아파트 건설 사업의 경우, 금융기관은 아파트가 완공돼 분양될 때 발생할 현금흐름을 예측하고 그에 따라 건설사에 자금을 빌려줍니다.

즉, 건설사의 현재 재무 상태보다는 해당 사업이 성공할 수 있을지에 무게를 두는 것이죠. 따라서 일반 대출은 현재 상황을, 부동산 PF 대출은 미래 가치를 보고 판단하는 것이 핵심적인 차이라 할 수 있습니다.

부동산 PF 대출 조건

사업성 

금융기관은 부동산 PF 대출의 위험을 최소화하기 위해 사업성을 꼼꼼히 분석합니다. 우선 책임준공 여부, 즉 계획대로 건물을 완공할 수 있는지 건설사의 능력을 제일 먼저 봅니다. 공사가 중단되면 투입한 자금을 회수하기 어려워지기 때문이죠.

분양성

상품성과 입지를 고려해 분양성도 따집니다. 아파트 건설의 경우 주변 시세보다 분양가가 적정한지, 수요가 충분한 곳인지 등을 파악해 미분양 가능성을 줄이게 됩니다.

원활한 자금 계획

마지막으로 사업 진행 과정의 자금 흐름도 중요합니다. 공사비, 이자 상환 등 자금 계획이 적정하고 어려움은 없을지 판단합니다. 이 모든 조건을 종합해 대출 여부와 규모를 결정하게 됩니다.

참고로 미래의 수익성, 현금이라는 실체가 없는 것을 검토해야 하므로 금융기관에서는 상당히 리스크가 있는 대출이라고 할 수 있는데요. 

다만 이렇게 객관적인 분석이 이루어져야 함에도 청탁, 결탁 등으로 부동산 PF 대출이 실행되기도 해 고스란히 금융기관의 건전성 위협 요인이 되기도 합니다.
 

부동산 PF 대출 구조

부동산 PF 대출은 부동산 개발 사업 진행에 맞춰 단계적으로 이뤄지게 됩니다.

• 사업 초기 토지 매입 자금으로 브릿지론을 받아요.
• 토지매입 후 본격적인 공사를 위해 본 PF 대출을 받습니다.
• 공사단계에서 분양과 함께 유입된 자금으로 PF대출을 상환해요.
• 건물 완공 및 입주완료 후 PF대출을 모두 상환해요.

사업 초기 : 브릿지론

브릿지론은 PF 대출 전에 활용되는 일종의 단기 대출이라고 보시면 됩니다. 토지가 있어야 아파트, 건물을 본격적으로 지을 수가 있는데 이런 토지도 확보되지 않았다면 그 누구도 PF 대출을 해주지 않으니까요.

그래서 PF 대출로 가기 위한 대출이라는 뜻으로 브릿지론(Bridge Loan)이라고 합니다.

공사 단계 : 본 PF 대출 

브릿지론은 단기 대출이며 금리가 상당히 높은 편이어서 사업 토지를 확보하면 장기이고 금리가 낮은 본 PF 대출로 갈아타게 됩니다. 이때 공사가 진행되면서 아파트 등을 분양하면 계약금과 중도금으로 자금이 유입되는데요. 이 돈으로 본 PF 대출금을 상환하고 공사비로도 사용합니다.

완공 후 : 본 PF 대출 상환

그 후 건물이 완공돼 입주가 시작되면 분양 잔금까지 받아 PF 대출금을 모두 상환하게 됩니다. 이처럼 부동산 PF 대출은 사업 진행에 따라 필요한 자금을 그때그때 빌리고 상환하는 구조로 이뤄지게 됩니다.

여기까지 읽어보셨다면 이런 생각이 드실 수도 있습니다. 부동산 PF 대출 없이 그냥 건설사에서 지으면 더 안전한 게 아닐까하고 말이죠. 모든 문제는 돈입니다. 대형 건설사라고 해서 최소 몇천억 이상이 드는 부동산 건설에 드는 비용을 현금으로 보유하고 있는 곳은 없을 것이기 때문이죠.

부동산 PF 대출이 미치는 영향은? 

부동산 PF 위기가 일어난 이유

그렇다면 부동산 PF 위기는 왜 일어난 걸까요? 이는 부동산 PF 대출을 많이 해준 금융기관의 리스크 관리 실패와 급변한 부동산 시장 상황이 복합적으로 작용한 결과로 보입니다. 

먼저 금융기관은 부동산 경기가 좋을 때 사업 차질에 대한 대비 없이 대출을 확대했고, 저금리 기조로 수익성이 나오는 곳을 찾아야만 했던 것도 부동산 PF위기의 한 요인으로 해석할 수 있겠습니다. 

미국발 금리의 급격한 인상으로 부동산 경기가 급랭하자 시장 상황도 180도 뒤바뀌었죠. 이어 미분양 사태가 속출하고 자금 회수가 어려워지자 부동산 PF부실이 현실화됐습니다.

나라 경제에 끼치는 영향

부동산 PF 부실이 금융권 전반의 리스크로 번지면서, 건설사 부도는 물론 경제 전반에도 부정적 영향을 끼칠 수 있어 정부에서도 강력한 대응에 나서고 있는데요. 

그 이유는 부동산 PF부실이 현실화될 경우 대출을 많이 해준 저축은행, 증권사 등이 타격을 받으면서 대출 여력이 많이 감소할 수 있기 때문입니다. 이는 가계대출과 기업대출 위축으로 이어져 소비와 투자 위축을 불러올 수 있죠.

나아가 건설사 부도 사태는 관련 협력업체의 연쇄 도산과 건설 근로자들의 실직으로 이어질 수 있는데요. 이 또한 고용 악화와 소비 위축에 악영향을 끼치게 될 수밖에 없죠.

부동산 시장에 끼치는 영향

단기적 전망

부동산 PF위기는 당분간 신규 공급 감소를 불러올 전망입니다. 건설사들의 자금난으로 인해 새로운 사업을 시작하기가 어려워질 것으로 보이기 때문이죠. 특히 재건축, 재개발 사업의 경우 추진 자체가 어려워질 수 있습니다. 사업성 악화로 조합원들의 사업 동의를 얻기도 쉽지 않고, 건설사 선정과 자금 조달에도 난항을 겪을 수 있으니까요.  

이로 인해 단기적으로 2~3년 내 주택 공급이 급격하게 위축될 수 있다는 관측이 있습니다. 이런 공급 감소 우려는 일반 아파트보다 재건축 아파트 가격 상승으로 이어질 수도 있죠.

장기적 전망 

장기적으론 부동산 시장 불확실성이 커지면서 매매 시장의 거래 침체가 이어질 가능성이 높아 보입니다. 건설사 부도 등으로 미완성 아파트가 속출하거나 입주 지연 사태가 빚어지면 사람들은 아파트 매수를 관망하게 되기 때문이죠.

개인적으로는 현재가 정말 혼돈의 상황이라고 봅니다. 고금리 지속, 금리인하 시기, 공사비의 급격한 상승, 서울 입주 물량 감소, 정부의 1기 신도시 재건축 추진, 종부세 폐지 검토 등의 요인도 있고 여기에 부동산 PF 리스크 현실화도 있는 상황입니다.

부동산 PF 부실 사태는 금융기관뿐만 아니라 부동산 시장, 나라 경제 전반을 위협하는 뇌관이 되고 있습니다. 금융당국이 제도 개선 등을 통해 부동산 PF의 연착륙을 모색하고 있지만 그래도 절대 방심해서는 안 되는 상황이라고 생각합니다.

금융, 부동산 등에 미치는 영향이 큰 만큼 정부에서 부동산 PF 부실 위기를 잘 관리해 나가는지 계속해서 지켜봐야 할 때인 것 같습니다.